出品：新浪财经上市公司照应院

　　作家：大眼楼管/半隐

　　4月2日，京投发展公告了2023年年度文牍，其中2023年兑现交易收入106.41亿元，较2022年同期增长91.65%；而兑现归母净利润为-6.59亿元，由盈转亏，同比下滑达425.91%。诚然当今房地产行业位于深度融合技巧，而公司营收和净利润的变化趋势的各异，以及现款流和“造血”端的推崇怎样皆值多礼贴。

　　斟酌性现款流勾通第二年为负 高杠杆步地和本人“造血”能否兼得

　　现阶段地产行业仍处于融合期，在界限发展、高盘活还是玩不转的情况下，怎样保证斟酌性现款流还是显得越来越蹙迫。把柄年报露馅，2023年京投发展斟酌活动产生的现款流量为-43.26亿元，继2022年同期的-83.54亿元后，勾通第二年斟酌性现款流为净流出的状况。

　　虽然公司全体的现款及现款等价物仍表示为净流入，但这主要来自筹资活动现款流的大额净流入，2023年达到了100.02亿元。京投发展似乎仍未脱离房地产的旧步地“高杠杆、高欠债”。

　　Wind数据库表示，2023年公司剔除预收账款后的金钱欠债率高达83%，这是自2020年公司将该斟酌降到68.43%后，勾通第三年增长。

　　具体来看金钱欠债表不错发现，2023年底，长久告贷290.29亿元的余额中约251.29亿元是来自控股激动北京市基础方法投资有限公司的寄予告贷；同期，2023年12月底公司其他冒失款的余额为64.37亿元，较2022年末的9.79亿元大幅增长约547.49%。通过明细可知，主要的增长开首相通来自联系方拆告贷，即控股激动在文牍期内向公司提供拆告贷52.9亿元。

　　也便是说，公司高杠杆步地不同的场地在于资金开首主若是大激动扶植，这么会使杠杆带来的风险大幅减弱，但相通需要想考的是，如安在减少大激动依赖的情况下提高本人“造血”的才智。

　　交易收入翻番 净利润却径直掉头转为负数？

　　关于事迹弃世，转头来看有三大方面：其一，是文牍期内托付结转的名目基本是限竞房，毛利率较低；其二，受地皮升值税计帐影响，计提地皮升值税；其三，计提金钱减值损失的影响。

　　具体来看，率先所谓限竞房，简便来说便是该类型的房屋最高售价在地皮出让时就被提前锁定，设立商不成私行涨价。这意味着对公司来说这部份收入的上限相对深信，在房价大皆下滑的情况下，毛利率则可能受到进一步压缩；同期如安在确保房源质料的情况下保证去化亦然限竞房带来的挑战之一。

　　而在本钱段，公司在房地产设立业务中的地皮本钱大幅增长217.58%，增幅进步了交易收入的增长，在总本钱中的占比也由43.90%增长到了63.35%，一定过程评释公司仍在消化此前的相对高本钱地块。而更值多礼贴的是，在公司余下的待售、待设立或暂未结转楼盘名目中，是否还存在限竞房使得公司盈利才智存在不深信性？

　　而从减值身分来看，公司在2023年计提的金钱减值损成仇信用减值损失分辩为1.39亿元和0.80亿元，而2022年则分辩为15.15万元（转回）和-485.16万元，不出丑出2023年减值存在较大幅度提高。其中金钱减值损失，主若是对两个设扬名目计提的存货计提跌价准备，分辩为密云·锦悦府和三河·倬郡（一期）计提了1.17亿元和0.43亿元，共计计提约1.60亿元。

　　此外，在地产行业全体隆重“降本增效”的布景下，公司的销售用度息争决用度反而有所增长，2023年两者发生额分辩为2.03亿元和1.90亿元，同比增长26.30%和13.26%。

　　把柄明细，销售用度的增长主要来自销售代理费和告白宣传及奉行费的增长，增幅分辩为20.27%和50.82%；而解决用度里的中介就业费由2022年的698.53万元增长至1357.06万元，涨幅接近1倍，这部分的增长是否相通与营收挂钩存疑。

　　综上，行为深耕TOD步地的地产设立商，怎样阐扬该步地带来的附加值和上风值多礼贴。

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